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一则上海外滩百年老建筑被强行「刷脸」喷上灰色沙料的新闻让无数人为之震惊，上海老建筑见证着中国开埠以来的近现代变迁史，是矗立在地面上的文物遗产，怎么可以一言不合就「变脸」？

盖了大半生房子的冯叔听到这个消息更是心痛不已，这事必须去看看。

嘉宾｜徐锦江

原《申江服务导报》主编，现《解放日报》副总编

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自古北京城中有「老炮儿」，上海滩里有「老克勒」，今天北京的「老炮儿」冯叔要和上海滩的「老克勒」徐主编一起去感知上海的老弄堂，我们就一起趁此机会跟随两位老江湖的脚步去聆听上海滩老弄堂背后的故事吧。

徐锦江：愚园路，全长不到三公里，却记录了太多名人的身影。钱学森、黄炎培、康有为、顾炳鑫、顾圣婴、路易·艾黎等各界知名人士都曾在这里留下他们生活的气息。除此之外，这也是曾经上海滩最常进行暗杀活动的一条胡同。

冯叔：这条胡同里实际上都是一些比较老的建筑，比如前面的汉奸弄。

徐锦江：当年有很多著名的汉奸住这里，比如李士群，还有吴四宝。

冯叔：本来李士群没多大事，但他牛逼，老爱出去到玄武湖附近逛。有一次老蒋从那经过正好看见他，说这个人怎么还在这，不是被抓起来了吗？气得老蒋当时就吩咐人把他毙了。这就是我们说的嘚瑟，最后嘚瑟死了。

徐锦江：前面是洛克菲勒公馆，就是世界上第一个亿万富翁洛克菲勒当年在上海的房子，后来变成美商投资家的一个活动场所，然后又变成国民党军阀的私宅，再变成国民党的军营，再变成国民党空军飞行员的俱乐部，最后还有更离奇的，变成了上海南京路好八连连部的住宿楼。

冯叔：反正历史就是不断变化，你方唱罢我登场，城头变幻大王旗，虽然主角总在变化，但还是同一个舞台。

徐锦江：我工作的地方在新式弄堂，这栋房子的主人姓严，最早他是靠做沙船起家。我们可以看到院子里的女儿墙，还有牛腿，这个花纹都是中西合璧的造型，而且当时崇尚五世同堂的观念，他家里面的五代人要住在一起。

冯叔：这个挺有意思，清末民初的名妓赛金花，她在北京的八大胡同里也做了一个中西合璧的房子，她可能做生意跟洋人接触多，所以吸取了这些西方元素。

冯叔：有一篇赫胥黎写的文章叫《论舒服》，里面就讲到人的坐姿，比如太师椅是坐着特别不舒服，但太师椅讲的是等级次序，而沙发坐着很舒服，可以随便你这么坐，所以沙发代表的是民主。

在一个建筑里，人和人的关系其实可以通过空间里家具的摆设体现出来，比如你说的女儿墙，在中式建筑里女眷能看见外边，外边看不到女眷，这才叫礼仪、规矩。

徐锦江：其实这个也是中国式思考方式的体现。

冯叔： 我觉得老房子的应用在上海还缺一个功能，就是把老房子变成公共服务的场所，我们这要不变成内部使用，要不变成纯商业。但台湾现在通过筹建公益基金来照顾这些老房子，基本理念是保护第一，使用第二，赚钱第三。

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看完上海的新旧胡同，我们再来看看上海的老洋房。老洋房作为上海老建筑中的经典代表，每一栋都承载着一个当年上海滩的传奇故事。但由于维护不力和拆迁破坏等原因，老洋房的数值正在逐年递减。

近年来，正是凭借着稀缺性、地段性、历史性，老洋房成为了市场的新宠儿。面对如此情况，冯叔决定前往「上海最美书店」衡山·和集，去看看老洋房在令狐磊的手中是如何焕发新生的。

嘉宾｜令狐磊

传媒江湖中的令狐冲，中国最年轻的杂志主笔，现为衡山·和集创意总监

冯叔：我知道你这个房子是以前一些老房子改造的，老房子的这个故事是从哪儿讲起呢？

令狐磊：这个地区其实当年是法租界，当时法国人在这开了一条衡山路，它沿线那些本来的农田就改造成了那种郊区的别墅区，就这样经过三十年代到现在八十多年，从树德坊变成现在的衡山坊，都是由政府下面的一个公司去改造。

冯叔：现在你这个叫「和集」，意思就是混合，主要是哪些业态比较多呢？

令狐磊：现在我们是图书、餐饮、服装和美学，美学我们叫精品美学。我们想做的就是把书店变成一个社交场合，它会让你更放松，然后又可以跟文化连接。

冯叔：现在这个房子的租金占你们整个成本的比例很高吗？

令狐磊：还是蛮高的，基本我们从现在开业以来是为业主打工，但是我相信整个片区通过我们书店的带动，它会慢慢变得时尚起来，滚动起来。

冯叔：有一个事情我想请教你，日本的书店经过这么多年的竞争，现在能留下来的就是能赚钱的，那这些书店是靠什么赚钱呢？

令狐磊：因为日本人已经把阅读变成自己的一种生活方式，而且日本人看书是会循环的，不像我们中国人买书，买回家里就一直放着，从来不会拿去到二手市场流通。

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冯叔说

在城市发展当中，老建筑的改造再利用其实是一个非常有趣的挑战，同时也是一个城市文化脉络延伸的特别符号。

从商业上来看，改造老房子会带来一种很好的市场效应，但从国际上的经验来看，改造也面临着一些挑战，这其中最大的挑战就是政府在这个过程里扮演什么样的角色。

老房子的改造再利用过程中有几个硬成本是非常高的，第一个是改造费用非常高，有的比建新的还要更加昂贵，第二个是因为这些房子都在很特别的地段，所以它的房租就必然变得很高。这两个重要的门槛使私人经营者进来以后往往很难持续经营。

政府在改造老建筑中，第一可以通过鼓励私人企业财产法人公益基金的方式来补贴高租金，第二可以直接用政府的资源补贴这些私人企业的租金。如果更多的私人从业者能够进入，而且能在这个空间里创造更好的经营效益，这样的话就会变成一种可持续运营的商业模式。

我也希望在回到北京以后还能找到这样的一个地方，它可以让我们的北京不仅老而且新，不仅旧而且时尚，不仅历史而且当下。只有这样，作为一个北京的市民才能感觉到作为北京人的舒服和骄傲。

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编辑｜潘聪峰主编｜寿佳茵

总编｜喻潇潇 顾问｜王淑琪

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