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冯仑：性感十足的商用不动产

2016年10月10日 00:00:00

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来源：冯仑风马牛

商用不动产一共有五大类：写字楼、购物中心、物流仓储、教育研发、医疗健康。而决定商用不动产价值的元素，除了市场供求外，还有开发商的水平，因为商用不动产不是用来销售，而是为了出租的。

比如说，搭建一个餐馆，出租给餐馆经营者，经营者再开餐馆让别人来吃饭，这条经营链条比较长，开发商的水平很重要。我有个朋友在成都专门做这种房地产。他在好的街道边上盖一些矮楼，准备好各种厨房设备，甚至板凳桌椅；除此之外，他还培训公共服务员。

这样一来，要开餐馆的人需要准备的就特简单，申请个执照，招牌一挂，就完了。很多餐饮店老板认为，这样开餐馆的成本就降低了，万一经营不好，拍屁股就能走了。所以他的不动产很受欢迎，这也体现了开发商的水平。

▲ 这种「拎包」开店的模式，其实是双赢

在商用不动产中，每一种业态都很复杂。在整个商用不动产的建造过程中，开发商起什么作用呢？他要先把运营商请过来，然后再去找投资商解决财务问题。所以开发商是导演兼制片，运营商是明星，投资商是财务支持者。只有这三者顺利结合，才能建造出一个好的商用不动产。

在这个过程中，对开发商来说最重要的事情，就是「选明星」。拍电影的明星那么多，是不是名气越大，就能保证票房越高呢？不一定，名气大，你要给他更多钱，但是我们看电影更多是冲导演而看的；而一个好的开发商就会找到适合这个酒店的管理公司。

另外，开发商也要会编剧本。这个酒店在什么位置？是度假酒店、办公酒店、精品酒店还是民宿？因为酒店不容易赚钱，所以在资金财务安排上，如果开发商拿出 10% 以上的钱去做酒店，都是要死的。

比如，在国外做物流仓储能赚钱，但到了中国就不赚钱，因为这种房地产的成本太高。商用不动产需要长期的资金支持。所以好的商用不动产开发商，能够找到合适的运营商，匹配比较低的成本、长期资金。

▲ 《教父》｜一步错，步步错，管理者需要有统筹兼顾的能力

其次是购物中心，中国的购物中心和全世界其他地方一样，因为受到电商的强烈冲击，每年减少 10% 到 15% 的经营面积。现在大家从电商买的商品，都是直接从仓库运到家里的，所以这些经营面积便转移到了「物流仓储」上。

至于教育研发，有些地方的学生宿舍租金在慢慢上升，特别是围绕着大学附近的学生宿舍，而围绕着教育和研发服务业的特种物业，需求也会增长。

接着看医疗健康。美国的医疗健康商用不动产占 REITs 的 15%，大约有 1 万亿美金，这是一个非常大的市场。而目前中国医疗健康的不动产，还没有形成一个完整的业态。

▲ 美国绝大部分医院都是私立的

医疗类不动产因此形成了完整的业态

中国现在大概有 12000 家民间医疗机构，还有 11000 家左右的公立医疗机构，但民营医疗机构每年上涨超过 1000 家，公立的每年只涨几十家。

因为公立医疗机构要去财政申请资金，大部分的资金用来自己建不动产、买设备，而且技术更新以后，老设备都舍不得扔。而现在全世界大部分的医疗机构，只要付租金即可，连医疗专用的设备都有服务机构为他们专门定制，他们的成本都花在拉拢人才上。所以，民营医院的服务质量好，发展快。

最后来看写字楼。有能力做写字楼的，有北京、上海、深圳等几座城市。写字楼如果做得好，比住宅更能赚钱，但是这需要长线的算帐方法。要知道，中国任何一个中型开发商，1 年就能做到 100 万平米；而有个北京的房产商做了 30 年才做了 100 万平米。但是就算这样，这家房地产企业的估值还和排名第一的房企差不多，为什么呢？因为后者是销售型企业，只要停止销售，估值就下来了；但是前者收取租金后，不动产的产权还是自己的。

▲ 只要运营得好，卖写字楼不一定比卖住宅赚得少