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小编在这里插播一段最新消息：冯叔带队的纽大中城房地产特训营，两位学员因护照问题改签至第二期，临时空出 2 个席位。感兴趣的同学不要错过，赶紧联系王老师抢订：13325812794。

不知道你有没有发现，很多奇奇怪怪的建筑空间渐渐出现在我们身边。加拿大蒙特利尔的盒子屋，远看就像用一个个盒子堆积起来的房子；意大利米兰的垂直森林每一层都布满了绿色植物；立陶宛的钞票大厦直接把他们的货币团印在了瓷砖上，远看就像有一张被放大无数倍的货币在向你招手。

而你身边肯定也有一些十分有创意的空间，让你每每看到都惊奇不已。但是，这些空间除了能够博人一笑之外，还有什么其他空间价值吗？

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问：在大家心里，有价值的、贵的房子理所应当在地段好的地方，像北京六环外的房价就跟二三环有天壤之别。冯叔怎么认为呢？

冯叔：政府给我一块地，无论在哪儿，我都有能力让它赚钱，因为我可以制造出一个独特的体验空间使它有价值。

比如九寨天堂，要从成都搭乘飞机然后开车才能抵达，周边都是荒地。但是它以藏羌文化为主题建造了一个特别梦幻的酒店，你进去以后分不清楚是室内室外，它把风情街修在室内，你能感觉到森林里的空气，也能体验到逛街的乐趣，这就是独特的空间体验。

土地的重要性是次于空间创造性的，因为土地是无限的，而不是有限的。

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问：都是因为城市土地「有限」，房价才会不断上涨吧，这个「无限」又是从何说起呢？

冯叔：从空间上来看，如果我们能不断地向天上发展，就意味着土地是无限的。现在建 500 米以下的建筑是常规技术，已经很容易实现，所以哪儿要是没地了，只要当地政府提高容积率，大家就又有地方待了。

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问：大批量地向「上」发展，听起来像是大工程，有没有地方已经已经开始实践了？

冯叔：过去的纽约就是这样的，1929 年，纽约都在嚷嚷没地了，大家都很紧张。那个时候房子只能盖到 3 层楼高，而且还都是木石结构的，墙特别厚。而后来钢结构、玻璃和电梯让纽约进入摩天大楼时代，从此城市往高层空间发展，地又多了出来。1949 年，纽约到处都是摩天大楼，特别是曼哈顿中城大楼林立，人口密度陡增，一平方公里容纳人数超过 10 万。

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问：这么看来，这些摩天大楼只是为了应对大量人口涌入而诞生的，除此之外还有什么意义吗？

冯叔：纽约有一个摩天大楼博物馆，是世界上唯一的关于摩天大楼的博物馆。在这里，游客可以了解世界上那些高耸入云的建筑，以及这些建筑的特色。在科技的不断发展下，摩天大楼的拔地而起也预示着未来科技的不断发展。

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问：如果要保证建筑设计「绿色环保」，会不会使得生活空间的舒适性有所降低？毕竟要在目前阶段实现环保还是比较困难的。

冯叔：德国南部有一个著名的生态城市弗莱堡，这个城市致力于各种建筑绿化：庭院自助绿化、墙面立体绿化、阳台绿化、屋顶绿化。这些绿化减少了这个强太阳辐射城市的热岛效应，使其居住舒适度达到了很高的水平。

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问：您曾说过，房地产是最具价值的固定的人造空间，什么样的空间才是有价值的空间呢？

冯叔：一个拥有唯一性和自然垄断条件的空间就是最有价值的空间。如果你要做地产生意，应该把精力集中在空间创造性上，有些人每天去找地，但是其实空间的创造能力比这个空间所处的地段要重要。

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问：您现在所说的空间创意都需要大工程改造，怎么能在不破土动工的前提，提升一个空间的创意性呢？

冯叔：我看过一栋很有意思的半截子楼，以前被闲置着，后来有位艺术家把它改造成一个「wen 革」的断壁残垣，在里边开了一家酒吧，生意很火。艺术家会带来特别的元素，使这个空间具有吸引力和价值。

所以我觉得做商用不动产最大的挑战，就是你知识面、精力、阅历、观察要极其丰富、敏感，这样碰到一个空间时，你就会知道怎么规划它，怎么讲故事和放什么东西进去让它赚钱。

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问：如果我们也遇到纽约 1929 年时的情况，您作为地产行业从业者，觉得房产公司应该做些什么呢？

冯叔：这时候，公司要提高创造有价值空间的能力，包括建筑设计、绿色环保的能力，让空间更舒服和更有价值。

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问：如果一个空间的创意元素使得这个空间本身就具有吸引力，那这个空间的地段就不再重要了？

冯叔：地不是不重要，但是如果我们好不容易找到一块地，却不在空间价值的创造上下功夫，那么就会导致地是肉价钱，房子却成了豆腐价。

我们不是建筑业，建筑业只负责把它建起来，而房地产是让空间具有稀缺性和创造独特价值，把这两个角色的区别厘清了，将有助于我们在地段的选择和创造性这两件事情上保持平衡。

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问：您见多识广，还知道些什么新奇的地产空间，能让我们长长见识吗？

冯叔：现在有很多特别的物业空间，比如植物工厂，在建筑里种水果、蔬菜，它以后既不是写字楼，也不是娱乐场所或者庄稼地，它会成为另类的商用不动产，这些研究会扩大我们的思维，我们可能会在某一个常规业态里加些新东西。

你想接触更多具有创意的商用不动产吗？你想和那些业界大拿零距离接触交流吗？

11 月 6 日，冯叔带团出发，和大家一起去见见现在做美国房地产最顶尖的聪明人，芝加哥的美国 REITs 之父、美国房地产众筹大亨、美国最大房地产项目投资人、纽约的长租公寓之王、互联网地产大拿和大牌教授……

本次课程内容：

1. 美国房地产市场不可忽视的发展规律2. 中资企业在美国投资房地产的机会和挑战3. 中国房地产未来可能出现的市场机会4. 美国房地产投资信托的经验对国内企业的启示（REITs）5. 写字楼物业6. 工业和物流地产7. 互联网地产和房地产众筹

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封面图片来自网络

编辑｜ludanty 主编｜寿佳茵

总编｜喻潇潇 顾问｜王淑琪

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