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海马回应“卖房求生”：145套房产为何总净值不足18万？

“海马汽车真是太让我无语了，”和7万股东一起被套牢的股民吴先生又迎来了一个让人心塞的消息，他向澎湃新闻记者感叹，“它又上热搜了，而且又是因为经营不善卖房求生。”

6月3日晚，海马汽车(000572)发布公告称，为优化和盘活存量资产，公司拟按照市场价格在二手房交易市场公开出售位于海口市金牛路2号的18#住宅楼共145套房产(总面积约4217.05平方米)的部分闲置房产，拟处置房产账面价值原值437.21万元，最终处置价格以成交价为准。

6月5日下午，海马汽车方面回应澎湃新闻称，“地摊经济不丢人，主动纾困卖房造车也不应被嘲笑。在汽车产业尤其困难的当下，车企都在奋力‘活下去’，从努力纾困到推进新产品，海马汽车逆境中不抛弃不放弃，卖房也要造车。”

所售房产总价净值过低引争议

对于此次海马汽车卖房求生，不少业内人士注意到，其房产出售价格远低于海口市相同地段房产均价。

据海马汽车此次公告显示，这145套房产总市场净值仅为17.51万元，其中，除一套面积为329平方米的房产外，剩下均是面积为27平方米的房产。这套329平方米的房产原值仅为34.15万元，其余面积为27平方米的房产原值每套仅为2.8万元，总净值远低于市场正常价格。

据此计算，海马汽车当初拿房的价格大约为1000元/平方米左右。一位供职于海南恒大房产的陈先生告诉记者，“在这个地段，住宅型房产的均价大约在1.5-2万元/平方米左右。即使是商住楼，这个(海马汽车此次所出售房产)价格很不合理。”在某二手房地产交易网站上，记者看到，与海马汽车所售房产位于同一地段即金牛路2号的某住宅小区挂牌房源均价为13,959元/平方米。

与海马汽车所售房产同一地段的物业价格

对于所售物业净值远低于市场价格这点，海马汽车方面回应称，“此次处置房产账面净值低的主要原因是此房产为20年前入账的固定资产，账面净值仅为折旧后残值。”

“我目前并不清楚(海马汽车此次所出售房产)的物业类型，如果是像图片中的70年住宅产权，那么这个‘净值’是极度不合理的，” 陈先生告诉记者，“如果是商住产权，即类似于像40年或50年的酒店式公寓、LOFT这类商用、工业用物业类型，那么这个‘净值’数字也有待商榷。”而一位在某大型整车厂从事多年财务的人士告诉记者：“(出售房产)净值低有两种可能，第一种，年份太长，导致折旧后净值较低，第二种，将净值在合理范围内做低，这样较高的成交价格会带来账面上较好的利润数字。”

截至发稿前，海马汽车暂未答复记者其他问题。

一季度巨额亏损后“卖房求生”

让股东们“心塞”的一季度巨额亏损被认为是海马汽车再度“卖房求生”的主要原因。公开资料显示，在一季度，海马汽车累计汽车销量仅为2591辆，亏损9918.64万元，与去年同期相比，亏损金额扩大超过1.25倍；在股价方面，截至6月8日收盘，*ST海马为1.89元/股，较3月份的2.49元高位已下跌24%。

海马汽车股价走势图

此前，海马汽车的“卖房求生”曾带来2019年度的账面扭亏为盈。

公开资料显示：2019年4月，海马汽车发布公告称，公司拟出售36套上海市的闲置房产和81套海口市的闲置房产，共计117套；5月，海马汽车再次发布公告称，公司拟出售位于海口市金盘工业开发区创业新村一区、二区及金盘工业区金盘大道旁的部分闲置房产，其中，住宅269套，商铺15套。两次总共涉及房产401套。

2019年报显示，海马汽车在该年度共处置闲置房产342套，取得不含增值税处置收入1.6亿元，扣除处置成本费用共取得闲置房产处置收益1.35亿元。其中，71套房计入资产处置收益6227万元，271套房计入营业收入的其他业务净收益7313万元。

除卖房外，海马“求生”之招还包括裁员、出售旗下子公司等。公开资料显示，2019年海马汽车在职员工的数量合计3655人(2018年为6278人)，当期领取薪酬员工总人数为3750人(2018年为7327人)。据此计算，2019年度内海马汽车在职员工减少了2623人，领取薪酬员工减少了3577人。

2019年3月7日，海马汽车称与青风置业在郑州签订了《河南海马物业服务有限公司增资协议书》，青风置业以现金方式向海马物业增资1.8亿元；同年9月25日，海马汽车将其所持有的上海海马汽车研发有限公司100%股权，以8.06亿元加股权交易基准日与股权交割日之间的期间损益价格转让给睿之尚实业。

通过多种纾困之举，海马汽车开始呈现止跌回稳的态势。其2019年报显示：营业收入48.3亿元，同比下降7.06%；归属于上市公司股东的净利润8520万元，同比增长105.2%，基本每股收益0.0518元。由处置子公司股权带来的投资收益为6.7亿元，占利润总额比例为654.5%；由处置闲置房产带来的资产处置收益为0.6亿元，占利润总额比例为60%。同时，海马汽车2019年度非流动资产处置损益数据为8亿元，而该数据前两年均为负值。 对此，海马汽车方面回应称，“为聚焦主业，海马汽车对于无效或者低效资产都果断进行了处置。去年及今年海马汽车出售的房产实则多为闲置老旧房产，且大多已闲置多年，对此类低效无效资产进行剥离，有利于海马汽车专注汽车主业。”

挣扎纾困中依然面临技术瓶颈

“简直就是一家被造车耽误的房地产企业。”一位较为关注海马汽车消息的业内人士观点较为激进，“这是再一次通过卖房回笼资金、增加利润，但主业依然困难。”

事实上，即使海马汽车在2019年度成功扭亏为盈，但其主营汽车业务数据仍不甚乐观。据其2019年年报显示，海马汽车全年累计销量仅为2.95万辆，同比下降56.41%。其中，基本型乘用车销量为2046辆，同比下降91%；MPV销量为791辆，同比下降78%；SUV销量为2.56万辆，同比下降38%；交叉型乘用车销量为1003辆。

其2019年报亦显示，受外部大环境、公司品类战略实施和产品规划的影响，全年汽车销量为2.95万辆，同比大幅下滑，产销量未达成年初目标。2019年，公司扣非净利润为-7.3亿元。其中汽车整车业务营收39.98亿元，同比下滑10.84%。

对业界质疑，海马汽车态度较为积极，“2020年疫情突击对于汽车产业来说是雪上加霜。在行业动荡叠加疫情的背景下，海马汽车积极应对，处置资产也是为了更好造车。”

但海马汽车依然身处困境。“目前海马汽车最主要的困境是始终不能拿出具有竞争力的核心产品，”前述业内人士认为，“如果始终受困于技术缺失，那么海马汽车将陷入不停出售产业、断腕求生的负面循环。”

“卖房造车也不应被嘲笑，体现的是中国自主品牌自力更生、主动纾困的努力和决心。”对此，海马汽车方面回应称，“出售低效冗余房产，一是为在资产端进一步聚焦核心主业、处置低效冗余资产，符合公司品类战略要求；二是可以实现公司收益、增加公司现金流，有助于公司进一步聚焦主业并提升业绩。”

对于未来发展方向，海马汽车方面表示将专注汽车主业。据介绍，2020年海马汽车计划推出2020款海马8S、海马7X、海马6P三款新品，覆盖SUV、MPV的传统动力和插电式混合动力车型。

同时，海马汽车依然在研发方面努力，据其官网信息显示，近期海马6P动力电池系统总成顺利通过试生产鉴定，标志着海马首款自主开发的动力电池取得阶段性成果。