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2017广州车展

解读惠州城市商圈赋能 配一流城市建设

2019-05-23 11:13:48
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来源:经销商供稿 作者:Joey


 

凤凰网汽车 惠州车市:商业百行,百行积聚,于是形成商圈。有人说,商圈之于城市居者而言,是生活的灵魂。改革开放以来,惠州商业迎来蓬勃发展,随着经济体量壮大、城市空间拓展,城市商圈从小到大、由寡而众、单一至多,满足城市日益增长的消费需求。

当前,惠州正致力建设国内一流城市。一流的城市,必须具备一流的实力、创造一流的环境、聚集一流的人才、拥有一流的生活品质。市民对一流城市环境和生活品质的要求,体现于高标准、高水平的城市理念、生活与消费趋势,这给惠州商圈提出了“一流业态”的要求,商圈也将迎来新一轮的转型与升级。

江北商圈佳兆业中心一带

商圈绽放

从无到有,商超遍地开花

“等了四年,终于回来了。”

2019年的第一个月,站在重新开业的花边岭广场南侧君尚百货三楼,罗宝娣感慨道。

作为君尚百货前身天虹商场的一员商户,2014年因天虹商场“升级改造”,她的专卖店暂时关闭,“也许不久就能重开”,没想到这一等就是四年,直到去年12月底商场重新开业。“生意还行,因为附近都是生活区,老顾客逐渐回流了。”

相隔200多米,花边岭广场北侧,曾经的人人乐购物广场,却没有了昔日的热闹,一楼正在装修,二楼升级后的超市与三楼服装店铺,人流不算很大。

再往北,世贸中心大楼里,海雅百货早已消失,隔壁曾倍受女性欢迎的“女人世界”商场,面积萎缩得只剩百余平方米,全是些经营低端化妆品的店铺。商场对面,麦地路一侧的手机专卖店一条街,顾客人数是这里的数倍。 这是惠州最大商圈花边岭-演达商圈几大商超的非周末状况,现场虽然称不上“冰火两重天”,却有着明显的差距。这样的情形,在10年前,惠州人根本料想不到。

上世纪80年代末90年代初,位于今日商业步行街内侧的西湖百货商场,曾是惠州商业地标性建筑物,据说当时的孩子得知要去西湖百货商场便兴奋不已。这栋4层高的百货大楼,以及后来改造建成的商业步行街,带出了那个年代惠州最繁华的商圈。

2000年4月1日,惠州迎来了第一家大型商场——人人乐购物广场,商超概念开始进入惠州。随后,世贸中心耸立(2004年5月)、数码商业街建成(2004年12月)、天虹商场面世(2006年5月)、港惠购物中心开业(2008年6月)……演达-花边岭一带的商超与商场陆续兴起,让这里成为惠州规模最大、最繁华、业态最全面的商圈。 据不完全统计,最近15年里,惠州市区开业的大型商超逾30家,其中不乏外资零售大鳄、国内大型百货连锁店,市区消费区域全面开花。

长期研究惠州城市规划的城建观察者曾学明,用三个词语概括15年来惠州商圈的三个发展阶段:从无到有、百花齐放、大江南北。“第一阶段,人人乐进驻惠州,惠州实现从零散商铺到现代化大型商业百货的转变,后来便有了百佳、数码街等大型百货店;第二阶段,遍地开花的大型商场,比如港惠新天地、天虹、吉之岛等业态较为丰富的商场;第三阶段,以江北CBD为核心的大型城市综合体兴起,标志着惠州大型高端商业往北转移,比如华贸中心和佳兆业中心,改变了市民的消费方式。”

头痛之症

受制停车难,商超谋突围

2014年,对惠州商超而言,是个分水岭。这一年,位于南坛的百佳超市、位于下埔的广百百货、位于花边岭的海雅百货、位于东平的麦德龙、位于江北的意生广场等5家商超陆续关闭。

三年之后,惠州第一家大型商超人人乐以“升级改版”说法悄悄退出。“这种做中低端消费的商场,肯定要‘转身’的,否则难以为继。”一位业内人士中肯地说。

不可否认的是,随着惠州中心城区“南进北拓”步伐加快,东江沿岸凭借新优势强势崛起,东平片区与江北CBD逐渐成熟,“商超”概念冷了下来,“商业综合体”兴起。它们从布局到规划,对位置选择、产品设计、交通容量等新课题,都进行了充分的考虑,因此在一定程度上避免了早期商超面临的难题。

市统计局发布的历年惠州国民经济和社会发展统计公报中,有“惠州私人汽车保有量”数字:2004年末5.69万辆(新入户小汽车1.4万辆);2014年末42.0万辆(新注册上牌轿车5.1万辆);2017年末96.48万辆(新注册上牌轿车11万辆)。这意味着:2004年,惠州平均51人才有1辆私家车;2014年,惠州平均11人拥有1辆私家车;2017年,惠州平均4.9人就有一辆私家车。

汽车保有量增加,随之而来的是堵车与停车难成为城市交通“痛点”。“去天虹逛街么?”“算了,找不到地方停车。”临街路面狭窄、停车位不足等问题,让早期商超如同戴着镣铐跳天鹅舞的演员,即便穿得再美,也优雅不起来。这在一定程度上制约了下埔、麦地、南坛、花边岭商场的客流,这些商场只能成为社区型近距离消费的购物场所,商业的改造更加不能满足需求,这种恶性循环,使得老旧商超的可持续发展空间大大受限。

最近这两年,市区停车规划更是难以跟上车辆增速,停车位堪忧依旧是各大商超的“头痛症”。曾有媒体统计,停车位过千的市区商超也就华贸、佳兆业、港惠、永旺,四大商超停车位加起来也就过万,即便号称有4000多个停车位的华贸中心,也时常出现停车难现象。

新的挑战

网购冲击传统消费方式

最大的挑战,是诞生“剁手”“秒杀”等无数新名词的网购,给消费方式带来巨大的改变。

2015年,记者曾从支付宝相关公关处获悉,当年惠州“剁手族”人均开销4.1384万元,全省排第九。而2014年惠州这个数额是1.5036万元。

根据阿里巴巴2018年财报,2018财年阿里电商业务收入为2140.20亿元,仅“双十一”淘宝的总成交量就达惊人的2315亿元。

10年前,多数市民还需要到超市一次购买大包小包的生活用品时,商超的主要作用可以称之为“购物场所”;如今,在一个没有什么不能网购的时代,新一代的消费主力80后、90后,更愿意将购物方式便捷化,将逛商场视为“满足性的消费”,随机性更强,多元化更明显,商超的主要作用为“消费场所”。

这对商圈的业态提出了新要求。对此,市零售商业行业协会会长秘海英直言:“购物中心的发展是比较迅猛的,老百货中心的势头在下滑,购物中心一站式的体验能够满足消费者的各种需求;而百货店体量小,模式单一。”

市住建部门去年曾对惠州中心城区商业状态组织过调研,调研认为,中心城区多数商圈最主要问题是业态以中低端购物为主,虽然餐饮占比正在逐渐增大,但亲子、娱乐等占比依然比较小,对周边居住人口吸引力较低,存在空置情况。

海雅、广百等的退出,从一个侧面证明了单纯的百货模式已经跟不上消费观念;丽日、万佳拼命转型,增加餐饮、影视等业态,也是在迎合市场的需求;港惠、华贸、吉之岛等不断创新升级业态,走中高端线路,以满足消费者的新需求。

内外兼修

区域商圈功能多样

惠州的商业体量,真的饱和了?

2017年11月,大亚湾万达广场开业,引发不少圈内圈外人士担忧,商业中心在县区能走多远?惠东、博罗、大亚湾、仲恺等地的中小型商超兴亡此起彼伏,县区的人流量与消费力始终是大型商业综合体考虑的重要因素。

当然,业内的支持声音也不少。长期深耕地产行业的世联行粤东地区副总经理胡光宇认为,商圈与区域发展相辅相成,区域有了清晰的规划、定位,有了一定人口基数和道路等公共基础设施的完善,才有可能吸引开发商进驻,打造商业体,培育出商圈。

大亚湾万达广场,不单单是一个商超,准确的定位是多功能商业体,业态上的设计符合了当下居民对大型商业综合体的要求,集消费、娱乐、文化、亲子、运动、社交等于一体。它带来的效应,让“南拓北进”的惠州在惠澳城市放射线中增加了一个新商圈。

回到惠州中心区,容纳更大商业体量的区域似乎在诞生。调研指出,中心城区大型零售商业网点36处,建筑总量约123万平方米,人均规模约1.03平方米,低于全国35个主要城市人均1.4平方米的规模水平。这似乎意味着,商业中心仍有继续开拓的空间。

今年1月11日,隆生大桥通车,带给水口、金山湖片区新的发展机遇,加速惠州中心区四环生活圈的到来。因此,宜居宜业的金山湖片区,被众多业内人士认为必然产生下一个大商圈。“金山湖片区内,从华侨城、华润、保利联合拿下64万平方米商住地,准备进行商业开发,到旁边的沃尔玛山姆会员店,再到已经开业的方直广场,一条纵贯金山湖片区的商圈脉络正在逐渐清晰。金山湖片区人口已经初具规模,而且还有大量具有购买力的人群不断入住。”胡光宇直言,未来3~5年,金山湖片区将会出现一个新的区域级商圈,足以和江北、演达-花边岭商圈形成三足鼎立格局。

四环生活圈的北面,云山-惠州站-小金口片区,依托于前途无量的交通网络与强大的物流基础,早已进入未雨绸缪的开发者战略目光中。随着江北商圈城市CBD的北拓,以具备城际轨道、城市高速、全国铁路交通网络优势的惠州站-小金口片区,在区域规划、人口配置、生活配套、文化产业上拔足前行,成为又一个被业内人士看好的大商圈诞生地。“高铁新城、物流基地、零售重地、文化基地,这个片区都具备了,这些产业的综合优势,将给这个片区带来更大的商业业态整合与发展空间,而高铁、物流、文化带来的人口流量与高素质人才,是这个区域的巨大优势。”一位业内人士评价道。对此,惠州对这一片区的规划,是打造交通便捷、物流顺畅、商业气氛浓厚、社会服务齐全、多功能的现代化片区,为“大江北”再造一个区域级商圈。

求同存异

运营需追求个性创新

一个城市的能级有多大,内核在于其创新与融合能力有多强,才能外现于城市现代化和影响力。商圈亦然。

“互联网+”时代,工业经济逐步向信息经济转变,电子商务的兴起不断改变着传统商业模式和消费习惯。

“我不认为线上销售会冲击实体店,我认为它是一个非常好的工具,会帮助实体店的发展。”对竞争对手的“恐惧论”,身为港惠购物中心总经理的秘海英这样反驳。她的做法,是去“拥抱”,然后“融合”,最后“创新”。为此,四年前港惠喊出“打造智慧无边界商城”,用大数据管理运营,发展33万线上会员,开发智能办公系统和停车系统。运用互联网,港惠能够迅速适应“线上+线下”理念,策划设计新的业态融合方式,在起伏的市区商圈中一直保持盈利。

江北CBD的代表华贸中心,策略却有所不同。作为以写字楼和商贸为主的综合体,其2018年公布的信息显示,399家入驻华贸中心的企业中,高端服务业、先进制造业和文创产业企业占了26%,而在2013年高端服务业企业只占了2.32%,后两者几乎为零。2018年,华贸中心成为惠州首个3A商贸景区,商圈就业岗位达到2.9万个。

业态融合、跨界、全渠道运营,不等于呈现千篇一律,创新、个性、独特,是商圈吸引消费者的强大武器之一。去年11月,在南京的一场商圈探讨中,来自国际知名商圈的经营代表说出一个共同的词:独特元素。

曾在青岛商场打拼多年、潜身惠州商圈10年的秘海英,直言惠州商业与一线城市的差距,在于创新能力不足。“例如上海的商场,绝对是彼此间避免同质化,各有各的经营特色。而同质化严重,也是惠州大型商场运营存在的一个很大问题。”

重新定义

商圈应是城市形象一部分

未来的商圈,应该是什么样的?有人大胆假设,成为城市形象一部分。其实这个假设正在被越来越多的城市设为应该。以成都为例,春熙路、天府广场、锦里等繁华商圈,已经成为成都的旅游景点和文化目的地之一,是外来游客必逛之处。

身在惠州,总有一种感受,沿西湖一带是惠州的名片,但商业格调太低,业态依旧是百货模式;而成熟的江北、演达商圈,没有惠州文化与特色背景,更多是消费场所的功能。简而言之,惠州似乎直到现在,依旧没有形成一个城市历史特色商圈。这一点,在市住建部门的调研中也有相关阐述:中心城区南北两大商圈规模较大、影响力较强,但缺少体现城市历史特色的商圈,对外辐射能力有待进一步提升。

“下角-西湖-水东是惠州中心城区资源最为集中的区域,若能政府主导,社会参与,通过业态规划、文旅包装、主题运营策划,提高档次,形成片状商业,其影响力将成为旅游型的商圈。”曾学明称,目前下角的祝屋巷正在复活,水东街一期也已统一招商运营,而西湖作为惠州中心城区旅游目的地的首站,周边商业业态低端,未能很好地吸引游客停留消费,实在可惜。“这一片状商业区域潜力巨大,也是打造惠州旅游形象门户的最佳区域,希望见到其在未来的城市更新中焕发新机。”

莞惠城轨在西湖设站点,依托粤港澳大湾区城际轨道的不断连接,城市生活圈范围不断扩大,西湖商圈未来价值可期。西湖一带的自然环境与历史资源可谓高分,重点在于重新规划整合基础上,如何用“绣花针”的功夫,将金带街、步行街、水东街、祝屋巷等老街巷进行微改造,重新盘活西湖商圈的文化价值和商业价值。

“未来的商圈,会有城市文化,有地方艺术,有生活体验,是一个真正的综合体,是一个社交场合,是一个城市会客厅。”这是一位惠州商界人士的定义。

在城市形象设计上,惠州学院建筑与土木工程学院院长郦伟认为,起点要高,标准要高。要围绕一流城市建设目标,引进国际国内一流的设计团队,规划和设计未来惠州城市,打造具有传统历史风貌和现代文明交相辉映的城市空间,彰显“山水融城、江湖海韵、开放包容”的城市鲜明特色。

商圈于内是满足城市生活,于外是展示城市商业环境。惠州商圈的发展,如何“赋能”?依旧是圈内圈外人士思考的话题。

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