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如果地下停车场在疫情期间被居委会用围挡封住了，现在快要拆封的时候要当初封停车场的钱、未来解封的费用，合法吗？（地下停车场是要向物业交租金，还有承包费用的）

专业解答

京师昆明律师事务所顾晓梅：

联系具体情况，请按以下意见依法维护自身权益：

一、疫情期间，全国大部分省市启动了一级响应，按照《中华人民共和国突发事件应对法》第四十九条，第五十条，各地都采取了封闭某些区域，限制某些活动的措施。您所在的地方人民政府的应急指挥部应该也公布了限制通行，限制活动等的具体措施。在此情况下，居委会封闭停车场、车库的措施如果是为了实现以上抗击疫情的管制措施，是有法律依据的。由此导致的停车场经营损失，我们理解不能要求居委会支付。

二、您与物业之间签订了承包协议，就疫情期间的承包费用，可以与物业方协商减免。

按照有关部门目前的权威解读，此次新冠肺炎疫情定性为“不可抗力”。《民法总则》第一百八十条第一款规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”当然，疫情期间导致的合同纠纷，也可以考虑适用情势变更原则进行处理。对于情势变更，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

三、如自行协商不成，您也可以考虑向法院起诉。除了以上具体的法律依据，目前，多地政府及法院部门均下发了疫情期间经营损失承担的指导性文件，合同损失较大的当事人，可以通过诉讼，在法院的主持下通过诉讼或者调解与另一方按照公平原则分担具体损失。

吉林通化师范学院老师兼职律师王律师：

问题收悉，您的问题主要涉及以下两个方面：

一、居委会无义务支付您主张的封停车场和未来的费用。

对住宅小区等场所依法实施封闭管理措施属于为防止新冠肺炎疫情传播的保护措施与防止感染的必要措施。

依据：《中华人民共和国突发事件应对法》第四十九条规定，公共卫生事件发生后，履行统一领导职责的人民政府可以采取的应急处置措施包括：禁止或者限制使用有关设备、设施，关闭或者限制使用有关场所，中止人员密集的活动或者可能导致危害扩大的生产经营活动以及采取其他保护措施;采取防止发生次生、衍生事件的必要措施。

据此规定，在特殊时期，对某些场所进行封闭管理，属于突发事件的临时管制措施，属于合法行为。

二、在此期间，您所负担的承包费用和损失如何处理的问题。

因临时管制措施属于合法行为，不应由居委会负担您的费用和损失。您的费用和损失可以用如下方案解决：

1、可与发包方物业公司协商，各地在关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，针对中小微企业持续健康发展的若干措施中提到很多措施，也提倡承包发包方协商解决，适度降低承包金和租金。

2、如协商不成，您可依据法律规定的“情势变更”和“不可抗力”原则和条款诉讼请求法院支持您减或免的诉讼请求。

依据：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

3、需要您准备什么材料和证据

根据上述规定，须举出证据(如收入明显减少的证据、客观上无法经营的证据等、被征用做为临时卡点的证据)证明当前面临的情形属于上述司法解释规定的情形，继续履行原合同内容对于承包方是明显不公平的，可基于公平原则要求协商变更合同内容，减免部分承包费用和租金。