南宁开增值税发票【联-系：158-17222-422 张先生【南宁开增值税发票QQ:2109469091】营改增疑难问题解答：1、房地产企业开发“烂尾楼”对试点前计算营业税尚未扣除的买入价余额如何处理？

按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税[2016]36号)第一条第(十三)项第1目规定：试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。”

某公司原以10亿元购入一个刚出正负零(刚从地面露出)的在建房地产项目，缴纳营业税5000万元，按照财税[2003]16号文件关于税目及营业额的相关规定，其购入项目开发完再销售的，允许按照扣除买入价后的差额作为营业额征税，但税务机关要求按销售面积配比扣除。截至2016年4月30日，尚有2500万元未抵扣。申请退还营业税时遇到下列难题：

(1)该项目被国税认定为房地产开发企业的老项目，不属于地税管理的“纳税人销售外购的不动产”的征管范围，因此试点后销售开发产品计征增值税时，无论是选择简易计税方法还是按一般计税方法，均不能将试点前尚未扣除的买入价余额2500万元从销售额中扣除。

(2)国税不允许计算增值税时扣减销售额，遂企业要求地税退回营业税，地税认为，这是税制存在问题，不属于《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税[2016]36号附件二)允许退还营业税的情形，不予退回营业税。

请问：

(1)本项目后期应纳增值税若归国税管理，其购入在建项目的金额能否从销售额中扣除？若不能扣除，卖方购入土地的价格能否在本企业扣减销售额？

(2)36号文件规定能够退还营业税包括哪些情形？原营业税差额征收不足抵扣的，营改增后能否将未抵扣购入所含税款请求地税局退回？目前地税局不接受这种申请，怎么办？

答：(1)《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第三条规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。而《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税[2016]36号)第一条第(三)项第10目规定，只有房地产项目适用一般计税方法计算销售额才允许扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款，且允许扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。因此，该企业销售剩余开发产品，无论选择简易计税方法或是一般计税方法均不得扣除受让的在建工程剩余买价。

(2)《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税[2016]36号)第一条第(十三)项第1目适用于原营业税政策按差额征税的所有情形。该企业的情形完全符合退还营业税规定，试点前尚未扣除的买入价余额2500万元，由企业撰写书面申请，提供尚未扣除金额的相关证据及上述税法依据向主管地税机关办理退税手续。

2、某银行从事黄金租赁业务，将从黄金交易所购进的黄金租赁给A企业，年租赁费为黄金价值的4%，租赁期到期后，企业归还黄金并支付租赁费。以前银行按金融业征营业税。

请问：营改增后，银行是按“有形动产租赁”征税，还是按“金融业”征税？其取得的黄金的进项税是否能够抵扣？

答：黄金是货币等价物，不同于一般物品。普通物品租赁归还时还是原物，而黄金租赁归还时不一定是当时的黄金。因此，该银行黄金租赁业务属于“金融服务——贷款服务”，按6%计算缴纳增值税。

3、某企业通过银行购买理财产品1个亿，保本收益率4%。一年后，取得收入400万元。

请问：该企业是按“存款利息收入”不征税，还是按贷款利息收入征税，或是按金融产品转让征税？如是按非保本收益率收取的收入，又如何征税？

答：贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。

各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间(含到期)利息(保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等)收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。

因此，该企业购买理财产品在持有期间取得保本收益，则按“金融服务—贷款服务”计算缴纳增值税。

4、某个人2010年购入土地一块，一直未办理土地证，2016年6月出租给甲公司用作停车场。

请问：该个人能按简易办法征税吗？甲公司收取的停车费能按简易办法征税吗？

答：《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第三条第(二)项规定，“纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。”即使该个人对土地未办理土地证，但其实质上于2010年购入取得该土地使用权，该个人将土地使用权出租给甲公司，可以“不动产经营租赁”适用5%的简易计税方法计算缴纳增值税。

《国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函》(税总纳便函〔2016〕71号)解释“一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。”因此，甲公司于2016年6月从个人处租入土地使用权作为停车场对外出租，不得适用简易计税方法，需适用一般计税方法按11%的税率计算缴纳增值税。根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号)规定，个人出租不动产可以申请税务机关代开增值税专用发票，甲公司从个人取得的增值税专用发票(5%征收率)可以进项抵扣。

5、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税。”

请问：到底如何确定识别卡、电信终端的收入？是按购进价还是组成计税价格征税？

答：识别卡、电信终端的收入确认可参照《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)规定，“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”即按识别卡、电信终端的公允价占全部服务及货物公允价的比例确认其销售收入。识别卡、电信终端公司有同类价格的，按同类价格，没有同类价格的，可以按组成计税价格确定。

6、景区索道运输按什么税目征税？

答：索道运输按“交通运输服务—陆路运输服务—其他陆路运输服务”计算缴纳增值税。

经营景区索道按照文化体育服务——文化服务——经营浏览场所服务征税。

7、为促成混凝土生产企业A(甲方)与建设集团B(乙方)之间的混凝土销售业务，自然人王某(丙方)作为垫资服务商。合同约定：混凝土销售价格：300元/方，甲每月依乙方验收单中的销售数量按300元/方向乙开具发票，丙方在甲方向乙方发货前支付预付款给甲方，乙方收到货物后三个月内支付货款给丙方，同时，甲方按月依据销售数量支付给丙方42元/方的佣金。

请问：这笔佣金应按什么税目征税？是按“保理”、“居间”、“直销”还是按“经销”征税？甲方取得佣金进项税能抵扣吗？

答：丙方取得的42元/方的佣金其实质属于融资利息，丙方应按“金融服务—贷款服务”计算缴纳增值税，甲方不能抵扣进项。

8、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定，房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷（1+11%)

假如：当期允许扣除的土地价款是100万元，其对应的增值税=100÷（1+11%)×11%=9.91万元。

请问：这9.91万元是冲土地成本还是冲收入？会计如何处理？企业所得税如何处理？土地增值税如何处理？

答：《财政部关于印发<营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定>的通知》(财会[2012]13号)规定：“企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额)”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额)”科目，贷记“主营业务成本”等科目。”

借：应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额) 9.91万元

贷：主营业务成本 9.91万元

企业所得税处理：抵减的销项税额应并入当期所得征税，因会计上已冲减营业成本，故无需作纳税调整。

计算土地增值税时，按照土地的实际成本100万元扣除。

9、企业发行债券及股票，涉及的发行费等相关费用，其进项税能否抵扣？

答：发票股票及债券向第三方支付的发行费等金融服务费的进项税可以抵扣。

10、房地产企业开发房地产，企业将其中一部分开发产品转为固定资产并对外出租，一年后，企业将该些固定资产对外转让。

请问：转让时，其销售额是否可扣除土地成本？

答：房地产企业将一部分开发产品转为固定资产对外出租后再转让，如果开发产品产权已办理至房地产开发公司，则房地产开发公司对外转让时，不属于销售开发产品，需按《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)的相关规定进行，不得扣除土地成本。如果开发产品产权未办理至房地产开发公司，则房地产开发公司对外转让属于销售开发产品，选择一般计税方法时可以扣除对应的土地价款。

11、某集团公司本部没有实体业务，将厂房、土地出租给子公司，每年收取租金，年租金收入超过500万元。

请问：可否认定为“不经常发生应税行为”按小规模纳税人计算缴纳增值税？

答：《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)文件中规定，“增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。”由此可见，“不经常发生应税行为”是指偶然发生，不构成纳税人经营业务的常态，通常营业执照经营范围中无此类业务。在判定一项业务是否属于“不经常发生应税行为”时，不仅看该业务发生的频率，更要看该业务是否构成企业经营行为的常态。

集团公司本部虽然没有实体业务，但是将厂房、土地出租给子公司已构成集团本部业务的常态，即使租金每年收取一次，依然属于集团公司常态化的业务收入，如果年销售额达500万元，需要办理一般纳税人资格认定。

12、租赁公司处置融资租赁设备如何进行增值税处理？

某融资租赁公司(以下称租赁公司)在2012年12月与A公司签署融资租赁合同，金额合计859万元。2014年9月A公司因资金短缺无法支付租金，2015年9月租赁公司开始处置A公司承租的融资租赁设备，2016年1月租赁公司将部分融资租赁设备处置给B公司，收回处置资金250万元，现B公司要求租赁公司开具增值税专用发票。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三条规定，条例第一条所称销售货物，是指有偿转让货物的所有权。一种观点认为融资租赁设备应作为A公司的抵债资产，A公司应视同销售，应向租赁公司开具增值税专用发票，租赁公司处置融资租赁设备时，可向B公司开具税率17%的增值税专用发票(备注：实际情况是租赁公司无法取得A公司的发票)。另一种观点认为融资租赁设备所有权归属于租赁公司，租赁公司收回的融资租赁设备不属于抵债资产，租赁公司在处置融资租赁设备时应按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税。

请问：上述哪一种观点正确，租赁公司处置上述设备时应如何进行税务处理？

答：第二种观点正确。融资租赁期满前，设备所有权归出租方。自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产，应区分不同情形征收增值税：(1)销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；(2)2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照3%征收率减半征收增值税。应纳增值税=含税售价÷1.03×2%，租赁公司可开具增值税普通发票，也可以放弃减征，直接按3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。

13、融资租赁公司兼营融资性售后回租如何计算超税负返还？

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税[2016]36号)第二条第(二)项、第(三)项规定，经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务和融资性售后回租业务的试点纳税人中的一般纳税人，2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起按照上述规定执行；2016年5月1日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在2016年7月31日前仍可按照上述规定执行，2016年8月1日后开展的有形动产融资租赁业务和有形动产融资性售后回租业务不得按照上述规定执行。本规定所称增值税实际税负，是指纳税人当期提供应税服务实际缴纳的增值税额占纳税人当期提供应税服务取得的全部价款和价外费用的比例。

请问：具体操作是按单项计算税负还是按总体计算税负？如何计算？

答：按照当月有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服务的增值税实际税负计算。增值税实际税负，是指纳税人当期提供应税服务实际缴纳的增值税额占纳税人当期提供应税服务取得的全部价款和价外费用(售后回租不含本金，下同)的比例。

即征即退税额＝(当期融资租赁服务应纳税额+当期融资性售后回租服务应纳税额)-(当融资租赁服务取得的全部价款和价外费用+当期融资性售后回租服务取得的全部价款和价外费用)×3%

当期融资租赁服务应纳税额＝当期融资租赁服务销项税额-当期融资租赁服务可抵扣进项税额

当期融资性售后回租服务应纳税额=当期融资性售后回租销项税额-当期融资性售后回租可抵扣进项税额

当期融资租赁服务销项税额＝当期融资租赁服务销售额×17%

当期融资性售后回租服务销项税额=当期融资性售后回租服务销售额×6%

按照上述办法计算，即征即退税额大于零时，税务机关应按规定办理退税手续。

14、营改增后第三方支付公司销售预付卡如何进行增值税处理？

我公司从事第三方支付，特别是预付卡业务，客户购卡需要发票，卡消费单位不确定，可能是超市，也可能是餐馆，由我司结算给商户，我司取得的实际收入仅为手续费收入。

请问：营改增后如何处理开票及税收等问题？

答：第三方支付公司销售预付卡，不属于增值税征收范围，不征增值税，故不得开具税务发票，只能开具收款收据，消费者持卡消费时，由商家向消费者开具税务发票，第三方支付公司取得的售卡金额扣除与商家的结算款后的差额作为手续费收入处理，按照经纪代理税目征收增值税。第三方支付公司应将手续费收入发票开给有关商家。

需要说明的是，预付卡业务，很少有企业自己购买自己消费，大都是用于回扣或贿赂，不仅扰乱市场秩序，更导致腐败，应予以取缔，建议企业停止经营此类业务。如果售卡时开具税务发票，因没有真实具体的货物劳务或服务交易，应按虚开增值税发票处理。

15、金融商品转让征收增值税应注意哪些问题？

请问：企业将持有上市公司的原始股解禁后在二级市场转让是否征收增值税？企业购买理财产品取得收益是否按金融商品转让征收增值税？关于金融商品转让的征收范围及计算方法能否作详细解释？

答：财税[2016]36号文件规定，金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。

纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。

金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。

转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。

金融商品转让，不得开具增值税专用发票。

销项税额=(转让价-买入价)÷（1+6%)×6%

从以上的规定可以看到，只有买入金融商品再卖出才需征收增值税。企业取得股权的方式有三种，一是新公司设立时认缴方式获得，二是对一家已经成立的公司以增资方式认购获得；三是通过股权转让方式受让获得，只有第三种方式才属于买入方式。此外，企业在上市前获得的股权不属于有价证券，不作为金融商品对待，故凡原始股解禁转让，均不应征收增值税。企业参与上市公司再融资，以认购(增资)方式获得的股票，虽然属于金融商品范畴，但由于取得的方式是增资而不是购入，故也不应纳入征收范围。企业只有在二级市场购入的股票再转让时才需缴纳增值税。目前，个人转让金融商品免征增值税。

营改增之前，各地做法不一，多数地方对原始股转让、转让定增股票不予征收营业税，少数地方要求大小非解禁征收营业税，并以上市公司IPO发行价作为买入价，这样做是缺少政策依据的。

除此之外，关于增值税计税依据问题，原《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)规定，“金融企业(包括银行和非银行金融机构，下同)从事股票、债券买卖业务以股票、债券的卖出价减去买入价后的余额为营业额。买入价依照财务会计制度规定，以股票、债券的购入价减去股票、债券持有期间取得的股票、债券红利收入的余额确定。”《国家税务总局关于债券买卖业务营业税问题的公告》(国家税务总局公告2014年第50号)进一步明确：“金融企业从事债券买卖业务，以债券的卖出价减去买入价后的余额为营业额，买入价应以债券的购入价减去债券持有期间取得的收益后的余额确定。”

营改增后，金融商品持有期间(含到期)利息收入按照贷款服务征税，由此可见买入价将不再扣除金融商品持有期间的利息。由此推断，股票的买入价也不应扣除股票持有期间取得的股息，即企业从上市公司取得的股息红利不征增值税。

理财产品属于金融商品，如果该理财产品允许在二级市场流通，则应按照金融商品转让征收增值税，反之，若理财产品不能在二级市场流通，只能到期赎回，则不能按照金融商品转让征收增值税，其取得的收益应区别情况处理，若该理财产品可以取得固定或保底的回报，应作为利息收入按照贷款服务征收增值税，若理财收益不固定、不保底，则不征增值税。