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自9月30日至今天，短短7天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、南宁、南京、厦门、珠海共15个城市先后发布新的楼市调控政策，多地重启限购限贷。

国庆节最大的新闻是各地接踵而至的楼市限购政策。受到政策和需求的拉动，近几年的楼市、股市、车市的走势也是跌宕起伏。虽然增长特征不同，相互关联性较明显。楼市产生的暴富效应对车市增长目前是联动的。

1. 股市与楼市的政策推动

从14年以来的股市和楼市、车市发展都与政策的有效推动有一定关系，尤其是股市和楼市的强势拉动是较明显的。车市的增长相对温和理性，但与股市和楼市的关系也是明显的。

14年5月9日，业内称之为新“国九条”的《国务院关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》推动股市从低位起步。这是时隔十年后，再次从国务院层面提出促进资本市场健康发展顶层设计，以处理好市场与政府、创新发展与防范风险、风险自担与投资者保护、积极推进与稳步实施的关系为基本原则，从发展多层次股票市场、规范发展债券市场、培育私募市场、推进期货市场建设、提高证券期货服务业竞争力、扩大资本市场开放、防范和化解金融风险、营造资本市场良好发展环境等九个方面，提出了进一步促进资本市场健康发展的总体要求和具体任务。由此也推动股市的逐步加速拉升。

14年9月的国家推动楼市增长的刺激政策启动，9月30日，央行出台房贷新政，涉及“贷清不认房”、“最低7折利率”等优惠政策。随后的15年3.30楼市新政，二套房首付降至4成。3月30日下午，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发布关于个人住房贷款政策有关问题的通知。通知中表示，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。另外，在公积金贷款方面，对缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。15年3月开始的楼市逐步升温，增速明显拉升。

而此时乘用车销售表现疲软，除经济下行因素外，另一原因是股市的分流，股市不稳、车市不兴。股市大涨，全民欣起炒股热潮，导致中小企业和家庭的资金流向明显改变。这在一定程度上暂时性的抑制了消费改善型的购车需求，进而减缓了车市增速。这在15年4月开始的车市下滑体现的较明显。15年9月29日的刺激车市政策推动车市较快增长，这也形成车市与楼市的相继回暖态势，而股市则陷入低位调整期。

股市和楼市。股市上涨，会使得人们将一些消费的资金放到资本市场。与楼市相比，股市对汽车消费的短期挤出效应甚于楼市。卖房炒股存巨大风险，在大热牛市中，甚至有人愿意卖房炒股，当然更不愿将钱浪费在汽车上。

2、房地产的财富效应超强

从16年贷款结构来看，居民信贷仍然是推动信贷增长的主要力量，贷款增量都是居民购房贷款，而非金融性公司中长期贷款出现负增长。

中国城市家庭有传承的房子，但没有长期持有的股票。根据估算，中国房产市值约为270万亿元人民币，为2015年国内生产总值67万亿元人民币的四倍以上，或股市市值约40万亿元人民币的六倍以上。这是一个什么概念？按13亿人口，户均三口之家估算，平均每个家庭房产市值在六七十万元以上，房产是居民当前最主要的家庭资产。而随着房价快速上涨，每个家庭的房产都大幅升值，虽然一般城市家庭的住房不卖，但财富效应还是提升了财富增值感受，毕竟一个教授卖房也能被骗1千多万元。而股市上司公司也要靠卖房子实现不亏损目标，房产带来的家庭财富数额惊人。

3、本地刚需被迫郊区化

上表是上海的郊区牌照车辆的高增长，沪C牌照的暴增也是居民外迁带来的郊区需求增长的体现。

随着房价上涨，房地产的金融化属性进一步突出，北上广深买房子的很多都是外地商人，强大的财富效应让开工厂搞经营的看到只有房子才能快速保值增值，外地进城购房热火爆。

本地年轻刚需群体的购买力很多都不强，毕竟外来的很多是精英群体，加之家庭可能二线城市卖房资助，外地购房档次较高。因此本地购买的郊区化问题较大，且本地人一般都有父母的老房子做学区房跳板，郊区购房也影响不大。从上海等地的郊区化购房的购车需求也是凸显，甚至上海人买江北房子当墓地，地价的外溢效应太突出。

4、车市消费躁动

短短7天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、南宁、南京、厦门、珠海共15个城市先后发布新的楼市调控政策，上表列的不完整。这些限购政策，可以分为如下四类。一是仅对外地人购房数量进行限制，如杭州、苏州、天津等。二是加大购房首付款的比例，如北京、天津等。北京的政策要求购买首套普通自住房的首付款比例不低于３５％，对拥有１套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于５０％；购买非普通自住房的，首付款比例不低于７０％。三是对限购房屋的面积有所限定，如郑州市限购１８０平方米以内住房，而厦门市限购１４４平方米以下住房。四是采取逐步加码的政策步骤。如杭州十天内出台三次楼市调控政策；郑州市在２０天内出台两次。

有房有车才是幸福生活，大城市房价暴涨和限购措施的出台，令更多人感觉需要抓紧购车，否则类似房子一样的购买受阻也是很麻烦的。而且随着房价暴涨的家庭总资产暴涨，买个几十万的车也是太轻松了。财富下的躁动心态有利于购车消费的加速释放。更多城市的楼市限购也会让消费者感受到及早购车的必要性，万一楼市和车市都限购，那也没办法，只有早买车才安全。

5、楼市企稳车市才能可持续发展‍

近几年的股市暴涨和楼市暴涨背后都是货币过多带来的资产泡沫，其风险较大，而车市没有资产泡沫，是国家最应该支持的。

楼市持续大幅走强需要巨额的资金支撑，尤其是北上广深等大城市的地产价值偏高，持续上涨的资金耗费巨大，过快拉升将带来一定回调，控制不好容易出现较大下跌，不利于经济走稳。

这次10月的各大城市全面限购政策也是对银行和实体经济的呵护，否则继续加速上涨后如果遭遇12月美国加息等冲击，万一人民币也要加息，楼市的低成本贷款利息必然上调，购房成本上升，可能带来持续房价下跌，这也是不利于车市的走稳的。

人民日报的《失去奋斗，房产再多也将无家可归》明示：当努力奋斗还不如投机房产，就可能树立一种错误的导向和价值观。但“房产升值秒杀努力工作”之现象又让一些刚步入中产的人士顿生挫败感。

相信各地政府是努力推动房价更高的，可以多卖高价土地，但价格高到一定程度，各地政府也会努力考虑稳定房地产，不要出现太大波动。如果房价高位稳定，车市的需求也会因此受益，高房价的纸上富贵让消费者购车热情较高，买不起学区房的也会努力买郊区房+车的模式。

我相信，在政府的调控房价下，车市的下滑风险不大，车市会有可持续的较好发展。‍