地产腐败不是最严重的

记者：房地产行业的腐败现象比较严重，怎么没听你谈过这方面的问题？

任志强：你错了，房地产行业的腐败根本不是最严重的。在中国，腐败现象最严重的是交通领域，杀了多少个交通厅厅长了？！这个领域是绝对垄断，是单向的，腐败才最严重。

还有教师、医生，这两个行业存在严重的红包问题，这算不算腐败？这都是大面积存在的，都比房地产行业腐败的比例大，涉及面大。

房地产行业有没有腐败？有，确实有，但不严重。很多问题是很复杂的，很难判断。像有的地方政府吸引投资，让你去开发，承诺给你减免一定的税费，这算不算腐败？让你拿一块地，然后要你同时盖一个工厂，好解决当地的就业问题，这算不算腐败？这些双向的问题怎么看？对于很多东西，你是不能忽略历史的，房地产行业最早都是国有企业才有从业资格，这个行业就是这样一步步走过来的。房地产行业的腐败是双向的，这跟单向领域的不能比。

“房地产行业是不存在暴利的，但一些房地产企业是存在暴利的。”

地产行业不存在暴利

记者：2008年楼市出现了调整，但一些企业的财报显示，其毛利率还是很高的，有的企业毛利率比2007年的还高，房地产行业是否依然是暴利行业？

任志强：房地产的开发周期是比较长的，大约在三四年不等，2008年的毛利率体现的是2005年左右所拿地块的利润率，并不是2008年当年所拿地块的利润率。

记者：那是否意味着，未来两年房地产企业的毛利率会下降？

任志强：一些天价地块主要出现在2006年、2007年，按正常的运作时间推算，这些项目应该在2011年进入主要结算期，估计到时候拿这些天价地企业的毛利率会受到影响。

记者：房地产行业的利润率水平如何？外界评价是暴利行业，你觉得如何？

任志强：房地产的利润率实际并不高。盖一个30层的楼，从拿地到最后结案，一般要跨越4个财务年度，每年的利润率也就在5%到8%左右。4年累计下来，可能一个项目的毛利率体现出来是20%到30%左右，但它是通过4年时间才实现的。像万科周期控制的好一些，开发周期短一些，实现这些利润的时间就短一些。

房地产行业是不存在暴利的，但一些房地产企业是存在暴利的。一些品牌企业还是受到市场追捧的，但这样的企业不多，全行业有6万多家企业，这种品牌企业也就有不到200家左右。

记者：对房价的未来走势，你的判断是涨还是跌？

任志强：从REICO工作室(注：由全国工商联住宅产业商会和中国城市房地产开发商策略联盟共同组建的机构)最新的报告来看，今年一季度房地产市场已经触底了。房价是否下跌取决于房地产开发企业的资金压力。从价格方面看，经历了这一轮的成交放量，随着企业资金压力的缓解，房价继续较大幅度下跌的可能性已经减小，市场已经触底，但判断房地产市场彻底回暖还为时尚早。现在住房需求主要还是以自住的刚性需求为主，我们在西安的一个项目，90%以上的客户都是第一次置业，刚性需求。房地产市场的真正回暖需要投资性需求、改善性需求的稳定增加。到今年3月末，全国商品房空置面积为1.67亿平方米，同比增加了37.6%，空置水平为近3年来最高。短期看，房地产市场还处在存货消化期。

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